Главная » Книги » Деловая литература » Отзывы Ипотека. РУководство к действию. Берем и живем! Ян Арт

Ипотека. РУководство к действию. Берем и живем! Ян Арт

2.0

Мнений: 1

Автор: Ян Арт

Тематика: Бизнес-книги

Информация о продукте еще не добавлена. Мы постараемся добавить ее в ближайшее время

Отзывы

И все же, что выгоднее, ИПОТЕКА или АРЕНДА+КОПИТЬ? В каких случаях ипотека лучше, а когда не стоит и

Daria_Kovaleva (13 апреля 2017 11:55)

Многие россияне, озабоченные "квартирным вопросом" с удовольствием бы узнали, что делать, если нет возможности платить по кредиту или как сэкономить на ипотеке. Многие также не могут определится - ипотека или накопим? А если копить/брать кредит на 5 лет - как выгоднее? А на 10 лет? А если взять в ипотеку сначала маленькую квартиру, расплатиться за нее, а потом начать копить на большую - не выйдет ли дешевле? (забегая вперед - выйдет!)

В книге "Ипотека. Руководство к действию. Берем и живем!" (139 рублей стоит ее электронная версия и 163 рубля бумажная) ее автор Ян Арт обещает читателям:

Развенчать мифы об ипотекеРассказать читателю как взять и как гасить кредитРассказать, что делать, если вы не можете платить по кредитуРассказать, как сэкономить при оформлении ипотеки
Еще во вступлении Ян Арт озвучивает основную тему книги - "ипотека - это выгодно и экономически целесообразно во всех случаях, альтернативы нет! Не надо боятся, это все суеверия, ипотека клевая штука, главное быть юридически грамотным при ее оформлении".

Но так ли это? Давайте разбираться вместе.

Содержание отзыва, часть 1:
Ян Арт рассказывает о брокерах< и какие требования предъявляются к заемщикуМожет ли банк выселить ипотечника из квартирыЯн Арт дает советы, как сэкономить на ипотекеЯн Арт утверждает, что ипотека всегда выгоднее аренды
Содержание отзыва, часть 2, математический анализ:

Когда ипотека выгодна - квартиры 1,5-3,5 млн рублей, жилье в регионахКогда ипотека целесообразна- 5-10 лет на очень дешевое жилье в Москве (5млн)>Когда ипотека "не очень" - более 15 лет на дешевое (5млн) жилье в МосквеКогда есть достойные альтернативы - миддл-сегмент в Москве (квартиры около 10млн) и люди с высоким доходом или большим первоначальным взносомИз области фантастики - реально ли крепкому среднему классу приобрести в ипотеку жилье бизнес-классаПодводя итоги

***********************************-----------------------------------------------------------------------******************************
ЯН АРТ РАССКАЗЫВАЕТ, КАК ВЗЯТЬ КРЕДИТ И КАК ЕГО ПОГАСИТЬ
***********************************-----------------------------------------------------------------------******************************
чтобы стать ипотечным заемщиком, необходимо продемонстрировать банку и подтвердить документами свою финансовую состоятельность и кредитоспособность.
В этой главе Ян долго и нудно объясняет читателю, что если вы подходите по возрасту, имеете огроменную официальную зарплату, подтвержденную справкой 2НДФЛ и имущество, легко обратимое в деньги (депозиты, акции, дачи, автомобили), то банк, скорее всего, даст вам кредит.

Что делать, если вы не подходите по возрасту, если вы не можете подтвердить свои доходы справками или если вы платите алименты пятерым детям, автор ВООБЩЕ НЕ ОБЪЯСНЯЕТ.

Автор просто констатирует факт "ну, вам, скорее всего, откажут" и никаких там юридических или житейских советов и лайф-хаков.

В этой же главе автор книги обещает рассказать, как выбрать банк и выгодные условия кредитования.
Однако вот все его советы на этот счет:
Самостоятельно разобраться, какой ипотечный продукт из тех, что сегодня предлагают сотни банков, будет выгоднее лично вам, сможет не каждый. Если вы не хотите возиться со всем этим, есть смысл обратиться к кредитному брокеру. Кредитный брокер поможет не только выбрать наиболее подходящую для вас ипотечную программу, но сделает процесс оформления ипотечного кредита более комфортным, выгодным и быстрым.
Офигеть,какой полезный совет. Может быть в учебниках математики начнем писать "знаете, ребята, самостоятельно разобраться с теоремой Пифагора сможет не каждый, наймите репетитора".

СТОИМОСТЬ УСЛУГ
Составляет 1–4 % от суммы кредита.Редкий случай, когда в книге приведены конкретные цифры. Лично я считаю, что для недвижимости в Москве, например, это непомерно высокая цена за помощь в выборе банка и сборе документов (для кредита в 10млн, например, это 100-400 тысяч рублей, и ведь сюда не входит проверка юридической чистоты квартиры и подбор квартиры).

Кроме кредитного брокера в книге предлагается нанять еще и ипотечного брокера:
Ипотечный брокер – специалист широкого профиля, проконсультирует и насчет страхования, и насчет покупки жилья: поможет выбрать страховку, чтобы вам не пришлось переплачивать за ненужные опции.
ИТОГИ: полезной информации ровно 0. Описаны очевидные вещи, а во всех спорных ситуациях предлагается обратится к услугам платных агенств и всяких брокеров.

***********************************-----------------------------------------------------------------------******************************
"БАНК МОЖЕТ ВЫГНАТЬ ИПОТЕЧНИКА ИЗ КВАРТИРЫ"
ЭТО МИФ! - УТВЕРЖДАЕТ ЯН
***********************************-----------------------------------------------------------------------******************************

ГЛАВНАЯ обязанность заемщика заключается в своевременном возврате кредита и уплате начисленных по нему процентов в установленные кредитным договором сроки. Нарушение этих обязательств может привести к расторжению кредитного договора и тогда банк потребует вернуть кредит полностью или продать предмет залога, чтобы закрыть оставшийся долг по кредиту.
Здесь опять долгое и нудное описание ОЧЕВИДНОГО, а именно: банк не выгонит вас из квартиры, пока вы погашаете кредит за нее согласно договору.

Но, блин, вопросом "могут ли мою семью выставить на улицу" задаются люди, которые не могут платить! То есть те самые, которые нарушают обязательства и это приведет в расторжению договора.

Пессимисты тревожатся о превратностях судьбы, которые могут помешать возвращать кредит: «А вдруг меня с работы выгонят? А если заболею тяжело или меня машиной собьет, грабители нападут? Стану инвалидом, не смогу погашать кредит, банк квартиру отнимет и на улицу выгонит – да мало ли что еще может приключиться!»
Отказываться от ипотеки из-за подобных страхов несерьезно. Серьезно – оформлять ипотеку так, чтобы именно в таких ситуациях защитить себя от всех рисков потери жилья по той или иной причине.
Я взялась с интересом читать о том, как можно защитить себя от ограбления или кражи, внезапного рождения тройни или потери работы.

Но тут Ян Арт рассказывает о том, что можно оформить страховку на случай инвалидности, смерти, пожара, потопа или цунами.
Тот факт, что стоимость всех страховок приплюсуется к сумме основного долга и ипотека существенно подорожает для заемщика, автор упоминает, но на его взгляд к вопросу "ипотека выгоднее или нет?" это никак не относится.

Также в этом разделе Ян Арт рекомендует не связываться с плавающими ставками и кредитами в валюте (если только вы не получаете зарплату в валюте). Плавающие ставки - это когда вы берете ипотечный кредит не под конкретный %, а под плавающий %, который зависит от экономической ситуации в стране

Ну да ладно, а что же с потерей работы и рождением тройни? Что на этот счет предлагает книга?

К сожалению, застраховаться от любых неприятностей невозможно.- вот что пишет автор. Как так? Ведь страницей выше он обещал рассказать, как защитить себя в разных ситуациях! Разве можно сказать "ваши страхи несерьезны" о, например, молодой семье, которая планирует завести детей в ближайшие лет 10?

Автор перечисляет случаи, от которых застраховаться по сути нельзя. На мой взгляд пункт 1 и 2 очень вероятны и сбрасывать их со счетов "а, со мной такого не случится" не может никто.

человек потерял работу или ему понизили зараплатуу человека изменилось семейное положение (родились дети, жена в декрете, расходы выросли)человека ограбили или он пролил вино на норковую шубу начальницы и теперь выплачивает ей стоимость шубыТри просрочки платежей в течение одного года, как правило, являются основанием для расторжения кредитного договора со всеми вытекающими неприятностями – требованием немедленно погасить долг по кредиту, обращением в суд с исками о принудительном взыскании долга и обращения взыскания на заложенную недвижимость. Дальше либо ее продадут с торгов, либо она перейдет в собственность банка.
ИТОГИ: ипотечника МОГУТ выгнать из квартиры и сделают это непременно, если он не сможет платить по кредиту и причиной потери платежеспособности стала не инвалидность и не смерть. А если не было оформлено страхование жизни - то и в случае смерти семью ипотечника выставят за дверь, если у них нет денег.
Также ипотечник может остаться с кредитом и БЕЗ квартиры, если не оформит страховку от признания сделки недействительной, страховку от пожара и других ЧП.
Автор противоречит сам себе, т.к. несмотря на описание всевозможных рисков, в том числе и тех, которых нельзя избежать и от которых нельзя застраховаться, он продолжает утверждать, что риска нет и ипотечная квартира эквивалентна собственному жилью и "вас не могут из нее выгнать".

***********************************-----------------------------------------------------------------------******************************
ЯН АРТ РАССКАЗЫВАЕТ КАК СЭКОНОМИТЬ ПРИ ОФОРМЛЕНИИ ИПОТЕКИ
**************************--------------------------------------------------------------******************************

Здесь опять перечисление очевидных вещей - надо выбрать банк, чтобы у него была поменьше процентная ставка, а также сэкономить на дополнительных расходах, выбрав банк, где меньше комиссии, выбрав самостоятельно нотариуса и оценочную компанию подешевле, страховую компанию повыгоднее.
Где и как все это искать в книге, конечно, не сказано.
Более того - брокер, упомянутый выше (тот самый, который возьмет за свои услуги 1-4% кредита), с поисками нотариуса и оценочной компании вам тоже не поможет.

Что еще? Еще 2 популярных мифа, которые существуют только в интернете, но не в реальной жизни. Вот эти мифы:
Банк может в индвидуальном порядке понизить вам % по ипотеке, если вы приведете поручителя или если у вас красивая 2НДФЛ.Надо гасить ипотеку досрочно, каждый месяц внося на 30-50% больше необходимого и тогда будет выгоднее. Например, взяли на 5 лет, а погасили за 3 года.Пункт 2 имеет ОГРОМНУЮ оговорку - выгоднее, чем если бы вы погасили за 5 лет, как и обещали. Но не выгоднее, чем если сразу брать ипотеку на 3 года.
Брать ипотеку на чуть больший срок, а затем гасить ее досрочно - это не способ сэкономить. Это способ застраховать себя от рисков - если ваши расходы возрастут, вы просто перестанете вносить досрочную часть платежей.

Пункт 1 скорее работает от обратного - не "банк может вам понизить ставку, если вы надежный", а "банк может повысить вам ставку, если вы не очень надежный".

Также в книге рассказывается про возможность рефинансирования. Что это?
Вы взяли ипотеку в банке под 15%, а спустя 3 года узнали, что теперь банк выдает кредиты под 12%. Вы идете в банк и просите, чтобы вам как бы оформили новый кредит под 12% и погасили этими деньгами старый под 15%.Ян Арт убеждает, что рефинансирование всегда выгодно, однако не все так просто. Обычно для рефинансирования требуется заново оплатить комиссии и страховки, что в конечном итоге увеличит сумму основного долга и может получится, что ваш выигрыш сведется к нулю или вы даже проиграете. Конечно, надо знать, что такая возможность существует. Но бросаться рефинансировать кредит, не рассчитав все внимательно точно нельзя.

ИТОГИ: этот раздел самый полезный из всей книги, как ни крути.

***********************************-----------------------------------------------------------------------******************************
АРЕНДА ВЫГОДНЕЕ ИПОТЕКИ?
"МИФ!" - ГОВОРИТ ЯН
***********************************-----------------------------------------------------------------------******************************

Автор книги с первых страниц всячески внушает читателю мысль, что для современного росиянина НЕТ АЛЬТЕРНАТИВЫ кроме приобретения жилья в ипотеку.
При всех недостатках ипотеки, если вы не можете всерьез причислить себя к миллионерам, других вариантов обзавестись жильем сегодня просто не осталось.Доказывая свою правоту, Ян Арт в качестве алльтернативы ипотеке приводит такие варианты:
получение жилья от государства по льготным программам для военнослужащих, малоимущих и т.п.всю жизнь снимать жилье, не делая никаких накоплений
Ян как-будто специально обходит стороной 2 самых популярных альтернативных варианта, а именно:
покупка жилья на стадии строительства/котлованавариант арендовать и одновременно КОПИТЬ, откладывая излишки на депозит
В книге читателя упорно подводят к мысли, что арендная плата за квартиру равна ежемесячному платежу по ипотеке за такую же квартиру, хотя этого и близко уже не было и не могло быть в 2013 году.

Пример явного вранья и подтасовки в пользу своей идеи:

Коллега, десять лет работающая в Москве, два года назад решила взять кредит на трехкомнатную квартиру. Тщательно изучив все условия и рассчитав размер платежей, она оформила ссуду, при которой ежемесячный платеж… равен сумме среднестатистической арендной платы за подобное жилье.
В 2011 году трехкомнатная квартира в Москве (а речь идет о Москве) стоила порядка 12 миллионов рублей, а аренда аналогичной квартиры - 45 тысяч рублей.
Несложно взять в руки калькулятор и посчитать, что эта история могла произойти только если коллеге Яна дали БЕСПРОЦЕНТНУЮ ссуду сроком на 22 года.

Кому лень считать самому, пример расчета:
Если ежемесячный платеж по ипотеке 45 тысяч, то за год коллега автора заплатит банку 540 тысяч, а 12 миллионов выплатит за 22,2 лет.
Откуда "растут ноги" у подобных историй?
Такие истории могли случится в 2003 году, когда цены на аренду жилья в Москве были эквивалентны текущим, а стоимость покупки была в 4-5 раз меньше. В те годы, действительно, многие люди озолотились, приобретая по ипотеке квартиры и погашая ипотечный долг за счет аренды, которую брали с квартирантов.
Но с 2006-2007 года такая халява закончилась.Еще пример подтасовки фактов:
На самом деле при грамотном выборе ипотечной программы и правильным управлением своим кредитом, ипотечный заемщик переплатит менее чем в два раза
Достаточно взять в руки калькулятор или найти его по ссылке, чтобы увидеть, что при сроках кредитования 20 и более лет ипотечный заемщик всегда переплатит более чем в 2 раза (даже если ему посчастливится взять ипотеку под мизерные 10%).
И люди берут ипотеку на 20-30 лет не потому, что они неграмотные и неправильно управляют кредитом, а потому что их доходы не позволяют взять кредит на меньший срок.

***********************************-----------------------------------------------------------------------******************************
МАТЕМАТИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ: ЧТО ВЫГОДНЕЕ - ИПОТЕКА ИЛИ АРЕНДА + КОПИТЬ?
***********************************-----------------------------------------------------------------------******************************

Здесь я хотела бы сравнить 2 альтернативных варианта приобретения жилья:
ипотека с ежемесячным платежом Х тысяч рублейаренда аналогичной квартиры + откладывать на депозит сумму (Х - стоимость аренды)
Я рассматриваю случаи, когда вы тратите ОДИНАКОВУЮ СУММУ на ежемесячное погашение ипотеки или на аренду + накопления вместе взятые (почему то некоторые люди думают, что "копить" это непременно жить у родителей, отказывать себе во всем, питаться хлебом и не ездить в отпуск).

Помогать мне в вычислениях будет калькулятор ипотеки по вот этой ссылке, а также база данных объявлений о продаже и аренде недвижимости ЦИАН.

И начну я с самого позитивного - жилья в регионах (забегая вперед - это практически единственный случай, когда Ян Арт оказался прав и ипотека экономически целесообразна).

***********************************-----------------------------------------------------------------------******************************
АНАЛИЗ ДЛЯ ЖИЛЬЯ В РЕГИОНАХ
**************************-----------------------------------------------------------------------**************************************

В качестве примера я возьму город, в котором я выросла и закончила школу - это город Воронеж. Воронеж - город-миллионер, который считается комфортным для проживания.
Цены на жилье в Воронеже потихоньку, но стабильно растут, резких падений за последние много-много лет не случалось.
Я точно знаю, сколько стоила 1-комнатная 40-метровая квартира с муниципальной отделкой в спальных районах в 2010 году - 1,5 миллиона рублей

Итак, исходные данные:
Стоимость покупки: 1,5млн рублей
Стоимость аренды: возрастала от 7 до 12 тысяч в месяц, в среднем 10
Ставка ипотеки: 11% (будем считать, что потенциальному ипотечнику повезло)
Ставка по депозиту в случае накоплений: 8%
Первоначальный взнос: 150 тысяч рублей
СРОК: 10 лет
Аналогичная квартира уже сейчас стоит не меньше 1,9-2 млн рублей, и скорее всего к 2020 году ее стоимость достигнет отметки 2,1 млн.
Кроме того, для жилья в регионах значительную роль может сыграть мат. капитал, которым возможно погасить 25-30% стоимости квартиры.
Да и налоговый вычет в 13%, который человек сможет получить на 10 лет раньше - существенный вклад.

Замечу, что в городе Воронеже (и других регионах) существуют квартиры стоимостью в 10-20 и даже 100-200 миллионов рублей, для которых правило "ипотека выгоднее" выполняться не будет (расчет для элитных дорогих квартир будет ниже).

ВЫВОДЫ: В регионах ипотека экономически целесообразна (за исключением дорогого жилья в центре и элитного жилья), если подобрать выгодные условия кредитования (небольшой %) и все аккуратно просчитать, использовать все возможные льготы (мат. капитал, право на получение налогового вычета).

ВАЖНОЕ ПРИМЕЧАНИЕ:
При ставке ипотеки в 15% и более даже для регионов вопрос "что выгоднее" становится весьма спорным. А при ставке в 17-18% копить становится явно выгоднее (если 10 лет откладывать на депозит разницу между ежемесячным взносом по ипотеке и арендой, то за 10 лет накопится 3,2млн)

***********************************-----------------------------------------------------------------------******************************
АНАЛИЗ ДЛЯ ЖИЛЬЯ ЭКОНОМ В МОСКВЕ:
МАЛЕНЬКИЕ СТУДИИ ИЛИ ОДНУШКИ В ПОДМОСКОВЬЕ
**************************--------------------------------------------------------------******************************

Здесь я взяла в качестве ориентира стоимость в 5млн рублей - этой суммы достаточно для приобретения крошечной студии в спальном районе внутри МКАД или для покупки полноценной квартиры в каких-нибудь Химках.

Начну я с самого оптимистичного варианта - ипотека на срок 5 лет.
Стоимость покупки: 5млн рублей
Стоимость аренды: 22,5 тысячи в месяц
Ставка ипотеки: 11% (довольно выгодно в наши дни)
Ставка по депозиту в случае накоплений: 8%
Первоначальный взнос: 500 тысяч рублей
СРОК: 5 лет
Ипотека vs аренда, 5 лет и 5 миллионов

При ставке в 11% ипотека на 5 лет за квартиру в 5млн выглядит удачным вариантом. Очень вероятно, что за 5 лет цена на нее вырастет более, чем на 20%.

Здесь есть только одно НО: для семьи, которая может позволить себе ипотеку с платежом 98 тысяч однушка в Химках едва ли является пределом мечтаний. Скорее всего такая семья будет метить в следующий ценовой сегмент - квартиры стоимостью около 10млн, а там расчеты совсем иные, но об этом ниже.

С другой стороны, можно рассматривать этот вариант как временный с расчетом в будущем обменять его на лучшее жилье.

Так или иначе, ипотека на 5 лет может стать хорошим способом подстраховаться от внезапного скачка цен на недвижимость. Дело за малым - найти возможность отстегивать 98 тысяч ежемесячно))

Теперь более реальный вариант - ипотека на 10 лет.

Стоимость покупки: 5млн рублей
Стоимость аренды: 22,5 тысячи в месяц
Ставка ипотеки: 11% (довольно выгодно в наши дни)
Ставка по депозиту в случае накоплений: 8%
Первоначальный взнос: 500 тысяч рублей
СРОК: 10 лет Ипотека vs аренда, 10 лет и 5 млн

Ниже привожу динамику цен на недвижимость в Москве за последние годы. Розовая линия показывает текущий уровень цен, который практически аналогичен ценам 10-летней давности. Смотрим только красный график - т.к. здесь рассматриваем эконом-вариант.

По графику видно, что скачка в 56% за последние 10 лет не было, т.е. в прошедшие 10 лет арендовать квартиру эконом-класса + копить на нее же было выгоднее, чем брать такую квартиру в ипотеку.
И человек, в 2007 году купивший в Химках квартиру за 5млн, мог бы все эти 10 лет эту квартиру арендовать и на сегодняшний день имел бы 7,8 млн и купил бы себе шикарную однушку внутри МКАД.

А вот в период 2003-2013 год, например, ипотека была бы выгоднее, т.к. за этот срок цены на жилье выросли в 2,5 раза!

Правда тут тоже не все так просто, т.к. в периоды, когда цены на жилье резко растут, растут и проценты по депозитам (в ноябре-декабре 2014, например, они выросли до 20%) и те, кто копит, за эти периоды получают приличный доход на процентах.

А ЧТО ЕСЛИ УВЕЛИЧИТЬ СРОКИ? ИПОТЕКА НА 15-20-30 ЛЕТ?

Тут и так все знают, что брать ипотеку на 30 лет нет никакого смысла, потому что ежемесячные выплаты будут почти одинаковые с 20-ю годами, а срок на 10 лет дольше.

Если же брать сроки 15-20 лет - то за этот срок более вероятен скачок цен на недвижимость. С другой стороны, переплата по процентам за этот срок выше.
Ниже расчеты для 15 и 20 лет.
15 лет и 5 млн

Здесь опять наблюдается "феномен начала 2000-х" - да, люди, взявшие ипотеку в начале 2000 (до 2006 года) сильно выиграли, потому что цены на жилье в этот период за несколько лет взлетели в разы.
См. это на графике ниже фиолетовыми линиями отмечены точки на графике, соответствующие 2002 году (15 лет назад) и 2017 году.

Однако всерьез надеятся, что за 15 лет цены на жилье вырастут в 2,5 раза, а ваше финансовое положение при этом позволит обслуживать кредит - это уже полагаться на "авось".

Ипотека на 20 лет оказывается совсем грустным мероприятием:
20 лет и 5млн
По расчету на 20 лет уже видно, что Ян Арт (автор книги) приукрасил - даже при 11% годовых ипотека на 20 лет гарантирует переплату более чем в 2 раза.

Тут, конечно, можно сказать "как это можно копить 20 лет, за эти годы может случится революция, деньги могут обесцениться, банки откажутся выдавать деньги с депозита, да все, что угодно!".
Ну да. С другой стороны в ходе революции могут разрушить дом с ипотечной квартирой, а страховые все разорятся и разбегутся. И уж точно за 20 лет велики шансы хоть раз наткнуться на непредвиденные крупные расходы или потерять работу.

ВЫВОДЫ ПО ЖИЛЬЮ ЭКОНОМ-КЛАССА В МОСКВЕ: ипотека выгоднее только если за время ее погашения произойдет резкий скачок цен на жилье (в 1,6 раз за 10 лет или в 2,5 раза за 15 лет или в 3-4 раза за 20 лет).
Разумным решением является также ипотека на 5 лет, если у вас есть возможность "потянуть" такой платеж.

***********************************-----------------------------------------------------------------------******************************
АНАЛИЗ ДЛЯ ЖИЛЬЯ МИДДЛ СЕГМЕНТА В МОСКВЕ:
ХОРОШАЯ ДВУШКА ВНУТРИ МКАД
**************************--------------------------------------------------------------******************************

Жилье миддл сегмента в моем понимании - это двушка на 60 метров в стандартном не старом доме в спальном районе, пешком до метро не более 20 минут.
Именно здесь заканчиваются мои личные амбиции и именно такую квартиру хочу я)

Такая двушка в Москве стоит никак не менее 10 миллионов рублей. Аренда аналогичной квартиры обойдется в среднем в 40 тысяч ежемесячно + все коммунальные платежи (обычно цен выше, но коммунальные включены в нее).
Считаем цифру 40, потому что в случае с ипотекой никто не включает коммунальные платежи в ежемесячный платеж, они лягут на вас сверх ипотеки.

Для начала хочется наглядно показать, что взять такую квартиру в ипотеку на срок 3-5 лет могут только очень богатые люди.

Стоимость покупки: 10млн рублей
Стоимость аренды: 40 тысяч в месяц
Ставка ипотеки: 11% (довольно выгодно в наши дни)
Ставка по депозиту в случае накоплений: 8%
Первоначальный взнос: 1 млн рублей
СРОК: 5 лет 5 лет и 10млн

Когда меня спрашивают, почему мы с мужем не возьмем двушку в ипотеку на 3-5 лет и я отвечаю, что мы не можем отдавать банку 200 тысяч в месяц, знакомые обычно не верят, что цифра столь велика.
Обычно начинаются рассказы в духе "ты что-то путаешь, вот мой друг Вася, Петя, Коля никакой не топ-менеджер и не олигарх, и он за 5 лет расплатился с ипотекой за двушку или даже трешку".
Что я могу на это сказать?Чаще всего оказывается, что Васе родители дали несколько миллиончиков на первоначальный взнос, а в кредит он взял меньше половины стоимости жильяНе исключено, что у знакомого превратное представление о Васе и его доходах. Многие люди думают, что люди с зарплатами в 300 тысяч живут на Рублевке в коттеджах и ездят на Порше, хотя это далеко не так и для образа жизни олигарха нужна совсем другая зарплатаВасе помогли погасить ипотеку родители или у него были какие-то льготы
Если у вас вдруг есть возможность выделять 195 тысяч ежемесячно на приобретение жилья, то привожу сравнение вариантов "ипотека на 5 лет или аренда+копить"
Я бы сказала, что выбирая между этими двумя вариантами, вовсе не очевидно преимущество ипотеки над арендой.

Тем более, что при сроках в 4-5 лет довольно существенную роль начинают играть не только процентная ставка, но и суммы страховок и комиссий, которые я в своих расчетах не учитываю.

И уж конечно при процентной ставке ипотеки в 15 и более процентов, аренда явно выходит выгоднее.

А ЕСЛИ У МЕНЯ УЖЕ ЕСТЬ БОЛЬШОЙ ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ ВЗНОС, НАПРИМЕР 50%?

В этом случае у вас появляются сразу 2 альтернативных варианта, которые могут вам показаться предпочтительнее ипотеки.
На рисунке внизу пример расчета для ипотеки на 5 лет с первоначальным взносом 50% от стоимости квартиры (квартира стоимостью 10млн под 11% годовых)

3-4 года накоплений или 5 лет ипотеки? Разница есть! Замечу, что в случае ипотеки я пренебрегла комиссиями и страховками, так что на самом деле разница будет еще более ощутима.
10 млн - ипотека vs накопления
Альтернатива номер 1 (купить маленькую квартиру, накопить за короткий срок разницу и разменять на большую) кажется мне отличным вариантом для тех, у кого уже есть существенная сумма.
Еще более показательны расчеты для 10 лет ипотеки. 10 млн - ипотека vs накопления

Здесь вариант "альтернатива номер 1" вообще выглядит великолепно на фоне ипотеки на 10 лет.

ВЫВОДЫ ПО ЖИЛЬЮ МИДДЛ СЕГМЕНТА В МОСКВЕ: Для приобретения такого жилья в любом случае надо иметь либо очень высокий доход, либо существенную сумму на руках (50% от стоимости жилья, например).
Если у вас есть эта сумма или ваш доход стабилен и высок, то в вашем случае речь не будет идти о 15-20 лет накоплений, а будет идти о разумных сроках в 5-6 лет.
И накопления в течение этого времени оказываются предпочтительнее ипотеки на срок 10 лет.

***********************************-----------------------------------------------------------------------******************************
АНАЛИЗ ДЛЯ ЖИЛЬЯ БИЗНЕС-КЛАССА В МОСКВЕ:
БОЛЬШАЯ КВАРТИРА В ЭЛИТНОМ ДОМЕ НЕ В ЦЕНТРЕ
**************************--------------------------------------------------------------******************************

Например, четырехкомнатная квартира на 100 квадратных метров в хорошем новом кирпичном доме, удачно расположенном на карте)

Такая квартира будет стоить не менее 30 миллионов рублей.

Ян Арт (автор книги про ипотеку) пытается преподнести мысль:
Если вы не можете всерьез причислить себя к миллионерам, то у вас нет альтернатив кроме ипотеки
Тут я не буду долго распинаться, а покажу лишь размеры ежемесячного взноса за такую квартиру в случае ипотеки на 5, 10, 15, 20 лет.

Стоимость покупки: 30млн рублей
Стоимость аренды: 70-100 тысяч в месяц (разброс цен на аренду элитного жилья очень высок)
Ставка ипотеки: 11%
Первоначальный взнос: 3млн рублей
Комиссии и страховки: не учитываем ежемесячные платежи за жилье бизнес-класса

Если вы не можете всерьез причислить себя к миллионерам, то ипотека никак не приблизит вас к обладанию подобной квартирой. Вам попросту такую ипотеку не дадут.

Кстати, если уж у вас случайно есть лишние 372, а тем более 578 тысяч в месяц, я уверена, что вы знаете, куда вложить свои денежки, чтобы они за пару лет принесли вам доход, достаточный для покупки жилья за наличные.

ВЫВОДЫ: чтобы купить квартиру бизнес-класса в Москве, нужно быть миллионером хоть с ипотекой, хоть без нее.

***********************************-----------------------------------------------------------------------******************************
ПОДВОДЯ ИТОГИ: ПРАВ ЛИ ЯН АРТ И ВСЕГДА ЛИ ИПОТЕКА ЦЕЛЕСООБРАЗНА?
**************************--------------------------------------------------------------******************************

Как человек, работающий в банковской сфере, Ян Арт пытается убедить читателей, что ипотека всегда выгодна и альтернативные способы хуже.
Однако, расчеты ясно показывают, что чем выше стоимость жилья - тем менее выгодна оказывается ипотека по сравнению с накоплениями.

Обобщим расчеты выше:

КОГДА ИПОТЕКА ЦЕЛЕСООБРАЗНА?

Вы берете жилье в регионах (т.е. стоимость жилья 1,5-3млн рублей) на срок не более 15 лет и у вас удачная процентная ставка (в идеале не более 12%)Кто-то оплатит часть квартиры за вас (родители дадут денег на первоначальный взнос в размере 30 и более % жилья, погасите мат. капиталом 30 и более % жилья, военная ипотека и тому подобные случаи)Вам подвернулось хорошее жилье по цене значительно ниже рыночной в эконом сегменте и есть шансы расплатится за него за 10 или менее летУ вас уже есть крупная сумма (более половины стоимости жилья) и вы боитесь внезапного взлета цен на недвижимостьВы сможете погасить свою ипотеку за 3-5 лет и вы хотите подстраховаться от взлета ценВы уверены, что купленное вами жилье вырастет в цене в 2 и более раз за время погашения ипотекиУ вас какие-то личные мотивы: например, вы не умеете копить и если не будете отдавать деньги банку, потратите их на туфли и косметику. Или ваш сын женится и вы хотите обмануть будущую невестку, уболтав сына приобрети жилье в ипотеку до брака, а расплатится за него в браке))
В остальных случаях есть альтернативы лучше.

КОГДА НЕ СТОИТ И ДУМАТЬ ОБ ИПОТЕКЕ?

Если речь идет о процентных ставках 17-18% годовых. И даже при ставке 15% стоит крепко задуматься, особенно если берете на срок более 10 лет.Если вам приходится рассматривать вариант ипотеки на 25-30 лет. "Что ж мне делать, если мой доход так мал, что на меньшие сроки я не потяну?". Что делать - признать, что с вашим текущим доходом вы не можете позволить себе личное жилье и искать способы увеличить доход.
Отдельно хотелось бы привести аргументы из области "психологии" и прокомментировать их:

"не хочу платить чужому дяде за аренду, хочу платить за свое" - вы и так и так будете платить чужому дяде. Только в случае с ипотекой это будут проценты дяде банкиру. В случае с арендой "за свое" вы откладываете на депозит, а дяде платите аренду."не хочу ютиться по халупам, хочу квартиру с хорошим ремонтом и мебелью" - отдавая 50% семейного дохода на погашение ипотеки, вы вряд ли сможете покупать кожаные диваны и итальянские обои из бамбука. А за лишние 5-7 тысяч в месяц вы сможете снять квартиру с таким ремонтом и мебелью, которые вас устроят"меня уволят и я не смогу платить аренду, хозяйка мигом выгонит" - не забывайте, что у вас будут накопления, которые обеспечат вам крышу над головой на месяцы поиска работы. А если вас уволят в период погашения ипотеки - проблем у вас будет куда как больше."хозяйка квартиры решит ее продать и мне придется искать другое жилье и платить риелторам" - да, при аренде такой риск всегда есть. С другой стороны, это работает и в другую сторону - ВЫ всегда можете съехать в жилье, которое стало для вас удобнее (например поменяли работу и жилье тоже, чтобы было близко к работе)
В общем-то на каждый довод можно найти контр-аргумент.

Решает каждый для себя сам.

А я призываю тех, кто твердо намерен брать ипотеку при первой возможности, не слушать разных Янов Артов и истории про Васю-дворника, купившего двушку.

Берите в руки калькулятор и внимательно просчитывайте конкретно вашу ситуацию. Поставьте перед собой вопросы: сколько денег я намерен взять в кредит и на какой срок? А какую сумму я способен накопить за это время, откладывая деньги на депозит? Не смогу ли я за тот же срок накопить на жилье, значительно лучшее чем то, которое я собираюсь брать в ипотеку?
Не будет ли втрое выгоднее купить сначала более дешевое жилье, а спустя несколько лет обменять его на желаемое?

Отдавайте себе отчет в том, что вопрос никогда не стоит как "накопить не могу, а в ипотеку могу". Есть деньги на ипотеку - значит хватает и и на накопления+аренду! Не остается денег на накопления - не дадут ипотеку.
У вас всегда есть выбор и вопрос только в том, какой вариант для вас лично менее рискованный.

ИТОГИ:
Книга "Ипотека. Руководство к действию. Берем и живем!" не то, чтобы содержит явную брехню (ну кроме истории про коллегу из Москвы, конечно), но преподносит информацию таким образом, чтобы ввести читателя в заблуждение.

Например:

Для "не прошаренного" читателя книга может быть попросту вредна, т.к. внушит ему оптимизм на пустом месте и заставит совершить необдуманные действия.
А для "прошаренного" в ней нет ровным счетом ничего нового, полезного и интересного.

Поэтому ставлю книге 2 звезды.